一棟アパートや一棟マンションなどのように複数の部屋がある場合は、一室でも入居者がいる部屋があれば、オーナーチェンジ物件と言います。

一般的な物件は空室の状態で売買されることが多く、空室の状態で購入した場合、入居者が決まるまで家賃が発生しませんので収入が発生しません。

それに対し、オーナーチェンジ物件は賃借人が住んでいる状態で物件を売買しますので、家賃収入がすぐに発生します。

家賃収入がないとローンの返済や管理費をオーナーの自己資金から支払わなければなりません。家賃収入がすぐにあるという点は大きなメリットと言えるでしょう。

家賃収入がある点で、ローンの返済を購入してすぐ、家賃収入から支払うことができます。自己資金を投入せずに運用を開始できますので、資金計画が立てやすいと言えるでしょう。

オーナーチェンジ物件は入居者がいますので、購入時に部屋の中を見られないデメリットがあります。区分所有の場合、他の部屋を見るということができませんので、全く中の様子がわからないまま購入することになります。

室内の設備などが損傷していたとしても、購入時の入居者が退去するまでは確認できませんので、退去後に大きな支出が発生するリスクがあります。

購入時点では入居者がいたとしても、購入後すぐに退去した場合は、家賃収入がすぐに途絶えてしまいますので注意が必要です。

その場合、次の入居者が決まるまで家賃収入がないためローンの返済や管理費をオーナーが自己資金から支払わなければなりません。想定していたメリットが必ず受けられるわけではない、という点には注意が必要です。

オーナーチェンジ物件でも物件価格が相場と見合った価格になっているかは確認しておくことが大切です。相場価格の確認方法と自分で物件価格を算出する方法を見てみましょう。

相場価格は、大手の不動産情報サイトで相場を調べることができますので、エリアや物件のタイプ、広さ、築年数などで類似物件の価格を調べておきましょう。

投資用不動産の価格を試算する場合、収益還元法と言う計算方法で算出することができます。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類の計算方法があります。ここでは直接還元法について触れておきます。直接還元法の計算方法は以下のようになります。

収益還元法で想定する還元利回りは、物件の築年数や構造、周辺の利回り相場から設定します。駅からの距離や物件の管理状態、物件周辺の環境などの要素から、同条件の物件がどれくらいの表面利回りで売却されているのか調べてみましょう。

同じ建物で売りに出ている物件がある場合は、その価格でおおよその相場価格を知ることができます。同じ建物の中で別の部屋が売りに出ているかどうかは、不動産情報サイトや不動産会社で確認してみましょう。

オーナーチェンジ物件は室内を見ることができませんので、修繕履歴はきちんと確認して、できるだけ細かく状況を把握することが大切です。

修繕履歴には修繕した日時や修繕箇所、修繕内容、費用、業者名などが記載してあります。不明な点がある場合はその時担当した業者に確認するなどしてできるだけ詳細に把握することが大切です。

レントロールでは賃貸状況を確認することができます。レントロールにはこれまでの家賃や敷金の預かり状況などの賃貸に関する情報が記載してあります。修繕履歴と同様に、疑問があれば管理会社に確認するなどして、状況を詳細に把握するようにしましょう。

管理会社の選択によって入居率に大きく影響を与えることがあります。委託予定の管理会社がどのような管理を行っているのか、事前に確認しておきましょう。

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